Escritura e matrícula: entenda o papel do registro do imóvel

Escritura pública e matrícula não são o mesmo documento

A escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, formaliza a manifestação de vontade das partes e as condições do negócio jurídico. A matrícula, por sua vez, é o registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente: nela constam sua identificação, a titularidade e os atos registrados ou averbados, como transmissões e ônus.

Por isso, possuir a escritura de compra e venda não significa, por si só, que a propriedade já foi transferida para o comprador. A escritura é o título que deve ser apresentado ao Registro de Imóveis para qualificação e, estando atendidos os requisitos legais, registro.

Quando a propriedade é transferida?

Na aquisição imobiliária por compra e venda entre vivos, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.

Guardar a escritura sem levá-la a registro deixa essa etapa da aquisição pendente. O comprador pode ter direitos decorrentes do negócio celebrado, mas a escritura isoladamente não conclui a transferência da propriedade. Essa regra não deve ser generalizada para outras formas de aquisição, como a sucessão hereditária e a usucapião, que possuem disciplina própria.

Como conferir a situação documental do imóvel

O primeiro passo é obter uma certidão atualizada da matrícula e verificar quem figura como titular, quais ônus estão registrados e se as informações correspondem à documentação da aquisição. Depois, é necessário analisar o título e os requisitos para seu registro, incluindo os documentos e as exigências tributárias aplicáveis ao caso.

A apresentação da escritura ao cartório não se confunde com o registro concluído. Havendo exigências, elas precisam ser examinadas e atendidas; após a conclusão, uma nova certidão permite conferir o registro da aquisição em nome do comprador.

A escritura formaliza o negócio. O registro transfere a propriedade.

Compreender essa diferença é essencial para avaliar a situação jurídica do patrimônio. Se você tem uma escritura ainda não registrada, a análise individualizada da matrícula e do título ajuda a identificar as providências cabíveis para concluir a transferência e tratar eventuais pendências.